2025년 부동산 세법 개정 - 뭐가 달라졌나 ?

 

 

최근 국회에서 의결된 세법 개정안은 부동산 세제와 관련하여 여러 가지 중요한 변화를 포함하고 있습니다. 이번 글에서는 2025년부터 적용될 주요 변경 사항을 살펴보겠습니다.

 

 

A. 주택청약종합저축 소득공제 대상 확대

무주택 가구의 내 집 마련을 지원하기 위해 주택청약종합저축 납입액에 대한 소득공제 대상이 확대됩니다.

 

기존에는 연 소득 7,000만 원 이하의 무주택 세대주만 혜택을 받을 수 있었으나, 2025년부터는 배우자도 포함됩니다. 이에 따라 배우자는 납입액의 40%를 한도로 연간 최대 300만 원까지 소득공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

B. 인구감소지역 및 비수도권 특정 주택에 대한 과세 특례

지방 소멸을 방지하기 위해 인구감소지역과 비수도권의 준공 후 미분양 주택 취득 시 세제 혜택이 신설되었습니다.

 

• 인구감소지역: 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일 사이에 수도권(광역시 제외) 및 수도권 내 접경지역, 광역시 내 군 지역의 공시가격 4억 원 이하 주택을 취득하는 경우, 기존 1세대 1주택자로 간주되어 특례를 적용받을 수 있습니다.

 

• 비수도권 미분양주택: 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 수도권 밖의 준공 후 미분양 주택(전용면적 85㎡, 취득가액 6억 원 이하)을 취득하면, 역시 1세대 1주택자로 인정받아 특례를 적용받을 수 있습니다.

 

이러한 특례를 통해 해당 주택을 취득한 경우, 다음과 같은 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

• 양도소득세: 12억 원까지 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80% 적용
• 종합부동산세: 기본공제 12억 원 (다주택자는 9억 원)
• 고령자 및 장기보유 세액공제: 최대 80% 적용

 

 

 

 

 

 

C. 토지·건물 일괄 취득 및 양도 시 안분계산 예외

토지와 건물을 함께 취득하거나 양도하는 경우, 기장한 가액과 법에서 정한 안분 기준이 30% 이상 차이가 나면, 토지와 건물의 가액이 불분명한 것으로 간주됩니다.

 

그러나 2025년 이후 양도하는 경우, 납세자가 구분한 토지·건물 가액이 인정할 만한 사유가 있다면 안분 계산 대상에서 제외됩니다.

 

법에서 인정하는 예외 사유는 다음과 같습니다.

 

• 납세자가 다른 법령에 따라 가액을 구분한 경우
• 건물이 있는 토지를 취득한 후 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우

 

D. 부동산 양도금액을 연금계좌에 납입 시 과세 특례

기초연금수급자로서 부동산 양도 당시 1주택 또는 무주택 세대에 속한 거주자가, 보유 기간을 고려하여 2027년 12월 31일까지 부동산을 양도하고 양도일로부터 6개월 이내에 양도 대금의 일부 또는 전부를 연금계좌에 납입하면 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

이 경우, 연금계좌 납입액(최대 1억 원)의 10%에 해당하는 금액을 해당 부동산의 양도소득세에서 공제받을 수 있습니다. 단, 공제받은 금액을 연금 수령 외의 방식으로 인출할 경우, 해당 금액은 다시 양도소득세로 납부해야 하므로 유의해야 합니다.

 

 

E. 양도소득세 중과 유예 연장 여부

2025년 세법 개정에서 주목해야 할 또 다른 사항은 양도소득세 중과 유예 연장 여부입니다. 현재 정부는 2025년 5월 9일까지 중과 유예를 연장한 상태입니다.

 

그러나 5월 9일 이후 추가 연장이 없을 경우, 조정대상지역 내 주택을 다주택자가 매각할 때 다시 양도소득세 중과가 적용됩니다. 따라서 조정대상지역 내 부동산을 보유한 경우, 추가 연장 여부를 지속적으로 확인해야 합니다.

 

 

F. 부동산 감정평가 대상 확대

2025년부터 국세청은 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가할 예정입니다.

 

현재는 신고 가액이 국세청이 산정한 추정 시가보다 10억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하고 있으나, 2025년부터는 신고 가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상이면 감정 평가하도록 범위를 확대합니다.

 

이는 상속·증여세의 공정한 부과를 위한 조치로, 납세자들은 부동산 신고 시 정확한 시가를 반영해야 합니다.

 

 

G. 주택 보증금에 대한 간주임대료 적용 확대

3주택 이상 소유한 거주자가 주택을 임대하고 보증금이나 전세금을 받은 경우, 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 포함해야 합니다.